Koszty zakupu mieszkania w Turcji

Przykład: mieszkanie za 150 000 €

Kwoty w lirach przeliczamy na euro według aktualnego kursu NBP. Łącznie dodatkowe koszty to zwykle ok. 5–7% ceny. Przy zakupie od dewelopera prowizję zwykle płaci deweloper; przy rynku wtórnym kupujący płaci zwykle do 2–4% + 20% VAT. Wysokość prowizji dla konkretnej oferty potwierdzamy na piśmie przed rezerwacją.

Jednorazowe koszty przy zakupie

• Opłata za przepisanie aktu własności (tapu harcı) — 4% ceny. Ustawowo po 2% płaci kupujący i sprzedający, ale przy zakupie od dewelopera całość często płaci kupujący — sprawdzamy to w umowie. Liczona od faktycznej ceny — zaniżanie ceny w akcie jest karane i może utrudnić późniejszą sprzedaż.
• Opłata urzędowa (döner sermaye) — gdy stroną jest cudzoziemiec: 27 549 TL (stawka 2026; urząd aktualizuje ją co pół roku).
• Wycena licencjonowanego rzeczoznawcy — od ok. 26 000 TL. Przy transakcjach z udziałem cudzoziemca jest standardem, a przy ubieganiu się o zezwolenie na pobyt lub obywatelstwo — obowiązkowa.
• Tłumacz przysięgły w urzędzie — ok. 2 000 TL, jeśli nie mówisz po turecku.
• Pełnomocnictwo notarialne (gdy kupujesz zdalnie) — ok. 5 000–25 000 TL w Turcji; przy pełnomocnictwie sporządzonym za granicą dochodzi apostille i tłumaczenie.
• Ubezpieczenie od trzęsienia ziemi DASK — obowiązkowe przed przepisaniem aktu, ok. 885–2 000 TL rocznie dla mieszkania ok. 100 m².
• Przyłącza mediów — prąd ok. 3 500 TL, woda ok. 3 400 TL (dla cudzoziemców bez zezwolenia na pobyt kaucja za wodę bywa wyższa), gaz — zależnie od budynku.
• Prowizja pośrednika — na rynku zwykle 2–3% + VAT. Przy zakupie od dewelopera często wliczona w cenę.
• VAT (KDV) — przy zakupie nowego mieszkania od dewelopera zwykle zawarty w cenie. Cudzoziemcy niebędący rezydentami mogą skorzystać ze zwolnienia (art. 13/i ustawy o VAT): pierwsza sprzedaż od dewelopera, zapłata w walucie przelanej z zagranicy, zakaz sprzedaży przez określony czas. Warunki sprawdzamy dla każdej transakcji.
• Umeblowanie i AGD — jeśli mieszkanie nie jest sprzedawane z wyposażeniem.

Koszty roczne

• Podatek od nieruchomości (emlak vergisi) — 0,2% wartości w gminach metropolitalnych (m.in. Antalya z Alanyą, Mersin), 0,1% w pozostałych. Płatny w dwóch ratach.
• DASK — odnawiane co roku.
• Opłaty wspólnoty (aidat) — basen, ochrona, sprzątanie, ogród. Zależą od kompleksu; podajemy je przy każdej ofercie.
• Media — także gdy mieszkanie stoi puste.

Podatki przy wynajmie i sprzedaży

• Wynajem w Turcji — dochód podlega tureckiemu podatkowi progresywnemu 15–40% (progi 2026: 190 000 / 400 000 / 1 000 000 / 5 300 000 TL), z kwotą wolną dla wynajmu mieszkań ok. 58 000 TL rocznie. Rozliczenie składa się w marcu za poprzedni rok.
• Kraj Twojej rezydencji — dochód może trzeba wykazać także tam. Turcja ma umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z wieloma krajami, m.in. z Polską. Sposób rozliczenia zależy od Twojej sytuacji — warto skonsultować się z doradcą podatkowym.
• Sprzedaż w ciągu 5 lat od zakupu — zysk podlega podatkowi 15–40%. Po 5 latach sprzedaż mieszkania przez osobę fizyczną jest z niego zwolniona.
• Zezwolenie na pobyt — jeśli mieszkanie jest podstawą zezwolenia na pobyt, nie można go wynajmować. Szczegóły: pobyt i obywatelstwo.

Jak się płaci

• Płatność idzie przez turecki bank. Bank wymienia walutę i wystawia zaświadczenie o wymianie (DAB) — kwota z niego trafia do aktu.
• Od 1 października 2026 przy sprzedaży mieszkań obowiązuje System Bezpiecznej Płatności (Güvenli Ödeme Sistemi): pieniądze są blokowane na specjalnym koncie i trafiają do sprzedającego dopiero po przepisaniu aktu. Jeśli transakcja nie dojdzie do skutku, wracają do kupującego.
• Turcja nie wymaga osobnego dokumentu o pochodzeniu środków w urzędzie, ale bank — jak każdy bank — może poprosić o wyjaśnienie przy przelewie. Przy większych przelewach trzeba podać ich cel, a przy bardzo dużych kwotach — udokumentować źródło. Najprościej: przelew z własnego konta i historia rachunku pod ręką.

Stan na: październik 2026. Stawki opłat zmieniają się co pół roku, a progi podatkowe co roku — dla każdej transakcji przygotowujemy aktualne wyliczenie. To nie jest porada prawna ani podatkowa.